Эксперты прогнозируют скидки на новостройки из-за политики ЦБ

Рынок новостроек напрямую не зависит от ключевой ставки Центробанка. Однако эксперты считают, что жёсткая политика регулятора и ситуация во вторичном сегменте могут заставить девелоперов снижать стоимость первичного жилья, сообщает ИА «БСТ» со ссылкой на «Аргументы и факты».

22 марта 2024 года Совет директоров Банка России рассмотрит уровень ключевой ставки, который сейчас составляет 16 %. В феврале регулятор не видел причин для изменения ставки, и вряд ли она изменится в ближайшую пятницу, судя по прогнозам специалистов.

«В целом прогнозы по этому году – 13,5–15,5 %. При сохранении ставки банки с высокой долей вероятности не станут существенно снижать стоимость кредитов, включая ипотечные. В то же время ипотека в заметных объёмах используется для приобретения квартир в новостройках. Поэтому, что касается рыночных программ жилищного кредитования, скорее всего, всё останется на прежних условиях. Возможно, что застройщики могут предлагать какие-то более удобные механизмы для покупателей. Но в целом при сохранении высоких ставок население будет рассчитывать либо на льготные программы, либо отложит покупку», – рассказала кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова.

Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent («Смарент»), отметил, что изменение ключевой ставки может повлиять на рынок новостроек лишь при её уровне не менее 10 %, а такого, очевидно, не случится.

«Изменение даже на 1–2 % при двузначной ставке в 16 % не будет ощутимым для рынка новостроек. “Первичка” работает через субсидированные или льготные ипотеки, и изменение ставки на несколько процентов никак не повлияет на цены или спрос. Но новостройки зависят от вторичной недвижимости, так как часто люди продают свою квартиру в старом фонде и идут покупать жильё в новом доме или делают реинвестицию капитала. Если ключевая ставка будет постепенно снижаться, вторичный рынок может начать восстанавливаться, а это положительно повлияет и на первичный сегмент. Но в рамках ближайшего заседания мы не увидим серьёзных изменений ключевой ставки. Следовательно, не увидим и изменения на рынке новостроек», – считает Зубик.

Эксперт добавил, что скорее всего спрос на квартиры от застройщиков будет расти из-за истечения срока льготной ипотеки по программе господдержки с июля 2024 года. Это означает, что изменения в сфере недвижимости проявятся только во второй половине текущего года. Сейчас около 15–20 % сделок на первичном рынке проходит через господдержку, а остальная часть – это семейная, IT и дальневосточная ипотеки сроком до 2030 года. Поэтому до июля спрос на новостройки будет расти, и ставка Центробанка на это не повлияет.

Анна Цыбина, директор «Ипотечного центра Анны Петровны», уверена, что ключевая ставка на ближайшем заседании Банка России останется неизменной. Она отмечает, что изменение ставки планируется лишь на 26 апреля, и вместе с другими мерами ЦБ может привести к снижению спроса на покупку недвижимости.

«Из-за ужесточения риск-политики ЦБ на ипотечном рынке изменилась оценка долговой нагрузки заёмщиков. Уже с 19 марта все банки начали запрашивать у потенциальных ипотечников ряд документов, подтверждающих их доход, чтобы соблюсти требования регулятора и минимизировать вероятность выдачи рискованных кредитов. Соответственно, решение о сумме кредита выносится исключительно исходя из показателей дохода и всех кредитных обязательств клиента. Так как сейчас большинство населения закредитовано, и более того, многие работают неофициально, количество одобрений ипотечных кредитов резко снижается. Поэтому спрос на покупку квартир в новостройках уменьшился, и застройщики вынуждены делать большие скидки на жильё, чтобы хоть как-то увеличить продажи. В ряде случаев этот дисконт доходит до 15 %», – подытожила Цыбина.