«Эффект Долиной»: как покупка квартиры у пенсионера может оставить вас без денег и жилья

Представьте: вы купили квартиру у милой старушки, отдали деньги, сделали ремонт, а через полгода получаете повестку в суд. Продавец заявляет, что её «ввели в заблуждение», и требует вернуть жилье. Фантастика? Нет, суровая реальность российского рынка недвижимости.

Этот феномен уже прозвали «эффектом Долиной». Покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег, даже если сделка казалась абсолютно чистой. Корреспонденты издания «Живём в Нижнем» поговорили с юристом и выяснили, как не попасть в такую ловушку при покупке «вторички».
 

Что такое «эффект Долиной» и почему он опасен?

Название появилось после громкого дела певицы Ларисы Долиной. Артистка продала квартиру, а затем попыталась через суд аннулировать сделку, утверждая, что её обманули. После долгих разбирательств Верховный суд все же встал на сторону покупательницы Полины Лурье.

Несмотря на то, что в этой конкретной истории справедливость восторжествовала, сама схема, когда продавец пытается вернуть жильё после получения денег, не нова и довольно распространена. Покупатели часто проигрывают такие суды. По данным МВД, в 41% решений по таким делам человек остается и без купленной квартиры, и не получает деньги обратно.

«Ещё на заре моей уже двадцатилетней практики у меня было дело, где оспаривалась сделка со стороны продавца. В этом случае бабушка утверждала, что не собиралась продавать квартиру. В результате комплексной психолого-психиатрической экспертизы было установлено, что, невзирая на диагнозы, пенсионерка вполне отдавала отчет своим действиям и понимала правовые последствия подписания договора купли-продажи», – рассказала юрист по недвижимости Елена Никоненкова.

По словам эксперта, раньше подобные аргументы о «введении в заблуждение» чаще использовали, чтобы спасти заложенную квартиру от взыскания. Например, бабушка оформляла залог на свою недвижимость, чтобы помочь внуку с долгами, а потом заявляла в суде, что её обманули.

Сейчас же эта схема стала массовой. По данным Российской гильдии риелторов, за последний год число споров, в которых бывшие владельцы пытаются вернуть проданную квартиру, выросло на 15–20 %.

«Практика начала сворачивать с очень жестких решений по отмене сделок, совершённых под влиянием обмана. Однако до полного формирования структурированной позиции судов ещё далеко», – отметила Елена Никоненкова.

Как обезопасить себя: инструкция для покупателя

Стандартной проверки документов уже недостаточно, чтобы защитить себя в суде. Важно досконально изучить самого продавца.

Что обязательно нужно проверить:

• Документы на собственность. Убедитесь, что перед вами именно собственник. Посмотрите его паспорт и документы, на основании которых он владеет квартирой: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
• «Чистоту» продавца. Нет ли у него крупных долгов? Проверьте продавца по базам судебных приставов (ФССП) и на сайтах судов. Попросите его предоставить кредитную историю – это покажет, нет ли у него признаков банкротства. Если продавец в браке, стоит проверить и финансовое состояние его супруга.
• Возможные обременения и права третьих лиц. Узнайте, не находится ли квартира в залоге у банка, не наложен ли на неё арест. Важно также выяснить, нет ли в квартире прописанных людей, которые не являются собственниками, но имеют право пожизненного проживания (например, по договору ренты или завещательному отказу).
• Техническое состояние. Была ли в квартире незаконная перепланировка? Это может стать проблемой при дальнейшей продаже или взаимодействии с госорганами.

Какие ещё есть способы защиты?

Медицинские справки. 
Это не панацея, но весомый аргумент для суда. Особенно если вы покупаете жильё у пожилого человека.

«Естественно, надо запросить справки о нахождении на учёте – наркомания, алкоголизм, психиатрия. Особенно в случае с пожилыми людьми рекомендуется запросить заключение психиатра, именно с углублением в вопрос, способен ли человек отдавать отчёт правовым последствиям своих действий и способно ли что-то влиять на его волю. К сожалению, большая часть людей воспринимает такие просьбы как оскорбление, но это уже выбор покупателя, принимать такие риски или нет», – говорит Елена Никоненкова.

Поручительство. 
В теории можно включить в договор поручителя – например, близкого продавцу человека. Если продавец решит оспорить сделку, отвечать по обязательствам придется поручителю. Однако юрист предупреждает: «При таком раскладе надо проверять ещё и поручителя, но здесь невозможно угадать ни его будущую платежеспособность, ни его умысел в текущий момент».

Титульное страхование. 
Это самый надёжный способ. Полис защищает право собственности покупателя. Если суд аннулирует сделку, страховая компания возместит полную стоимость квартиры.

А что делают власти?

На фоне громких историй проблемой озаботились и в правительстве. Депутаты Госдумы уже разработали пакет мер для защиты покупателей. Среди предложений – обязательное нотариальное заверение всех сделок с единственным жильём пенсионера и страхование таких договоров.

Кроме того, в Госдуму внесли законопроект о «периоде охлаждения». Он предполагает, что госрегистрация сделки будет проводиться только через семь дней после подписания договора. Авторы инициативы считают, что этого времени хватит, чтобы понять, действует ли собственник по своей воле или под давлением мошенников.